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Rat­haus­sa­nie­rung plus Bür­ger­zen­trum von aktu­el­ler Unter­su­chung bestä­tigt

Bür­ger­meis­ter Bitt­ner hat vor der poli­ti­schen Ent­schei­dung noch­mals Vari­an­ten für eine Rat­haus­sa­nie­rung unter­su­chen las­sen. (Foto: oe)

Arns­berg. Das Pro­jekt Rat­haus-Sanie­rung steht vor der poli­ti­schen Beschluss­fas­sung. In der Rats­sit­zung am kom­men­den Diens­tag, 2. Juli wer­den die Poli­ti­ker nach rund fünf Jah­ren Vor­lauf­zeit abstim­men, damit das Land die bean­trag­ten För­der­mit­tel jetzt auch bewil­li­gen kann. In der Beschluss­emp­feh­lung von Bür­ger­meis­ter Ralf Paul Bitt­ner steht nach wie vor die Sanie­rung des Rat­hau­ses unter dem Mot­to „Kli­ma­neu­tral und offen“ mit Neu­errich­tung eines Bür­ger­zen­trums im Flach­trakt und den wei­te­ren Pro­jekt­bau­stei­nen Tem­po­rä­re Unter­brin­gung, Rechen­zen­tren, Zwi­schen- und End­ar­chiv sowie Frei­an­la­gen.

Kos­ten­ri­si­ken von 6,8 Mio. Euro

Bitt­ner war es wich­tig, davor die mög­li­chen Rea­li­sie­rungs­va­ri­an­ten noch ein­mal ganz aktu­ell gegen­über­zu­stel­len und auch die finan­zi­el­len Risi­ken dar­zu­stel­len. Dazu hat er das renom­mier­te Büro BBP mit einer quan­ti­fi­zier­ba­ren, ver­glei­chen­den Betrach­tung beauf­tragt. „Dabei ging es dar­um, sowohl die Risi­ken als auch die Chan­cen des Pro­jek­tes unter Berück­sich­ti­gung der Pro­jekt­zie­le klar her­aus zu arbei­ten und zudem eine größt­mög­li­che Trans­pa­renz über alle wesent­li­chen Fak­ten her­zu­stel­len”, so der Bür­ger­meis­ter. Das Büro hat sich dabei klar für die bis­her ver­folg­te Vari­an­te aus­ge­spro­chen. Die aktu­el­le Kos­ten­schät­zung liegt bei 40,3 Mil­lio­nen Euro, wovon 32,3 Mio. auf das Rat­haus selbst ent­fal­len. Die Kos­ten­ri­si­ken wur­den auf ins­ge­samt zusätz­lich 6,8 Mio. Euro bezif­fert. Die erwar­te­te För­de­rung aus Düs­sel­dorf liegt aktu­ell bei 18,7 Mio. Euro.

Bitt­ner: Kein schön­ge­rech­ne­ter Preis

Ihm sei es wich­tig, dass er kei­nen schön­ge­rech­ne­ten ‚poli­ti­schen Preis’ nen­ne, von dem er im Vor­he­r­ein bereits wis­se, dass er nicht ein­ge­hal­ten wer­den kön­ne, sag­te Bitt­ner, der der­zeit auch pri­vat Erfah­rung als Bau­herr eines Eigen­heims in Oeven­trop macht. Des­halb wol­le er auch alle Risi­ken nen­nen und die Wahr­schein­lich­keit, dass sie ein­tre­ten. Zu 100 Pro­zent, so die Gut­ach­ter, wer­de das Risi­ko Preis­er­hö­hung ein­tre­ten. Bei zuletzt 5% p.a. wären das über drei Jah­re schon 4,3 Mio. Euro. Bei der Sub­mis­si­on könn­ten je nach regio­na­ler Markt­la­ge mit 50 % Risi­ko noch ein­mal 1,4 Mio. hin­zu­kom­men. Mit ins­ge­samt eher beschei­de­nen 300.000 Euro wird das Rest­ri­si­ko von Schad­stof­fen und Alt­las­ten bei Ent­ker­nung und Bau­gru­be ange­ge­ben, da es hier bereits umfang­rei­che Vor­un­ter­su­chun­gen geben hat, die ein­ge­preist sind. Für das all­ge­mei­ne Risi­ko beim Bau­en im Bestand wer­den rund 750.000 Euro ange­setzt.

Fünf Vari­an­ten unter­sucht

Bitt­ner sag­te bei der Pres­se­kon­fe­renz auch, dass er vie­le Fra­gen und Vor­schlä­ge von Bür­gern bekom­men habe, die sich, teils mit Ver­weis auf das Bei­spiel ande­rer Städ­te, für ande­re Lösun­gen aus­ge­spro­chen hät­ten, etwa für den Abriss und Neu­bau, für einen neu­en Stand­ort oder auch für eine dau­er­haf­te dezen­tra­le Unter­brin­gung etwa in der ehe­ma­li­gen Real­schu­le Neheim und dem RWE-Gebäu­de in Arns­berg, die ja auch als Aus­weich­ge­bäu­de wäh­rend der Bau­zeit genutzt wer­den. Des­halb, so Bitt­ner, sei­en jetzt noch­mals fünf Vari­an­ten unter­sucht wor­den.

  • V1: Rat­haus-Sanie­rung „Kli­ma­neu­tral und offen“ mit allen Pro­jekt­bau­stei­nen: Tem­po­rä­re Unter­brin­gung, Rechen­zen­tren, Zwi­schen- und End­ar­chiv, Frei­an­la­gen
  • V2: Auf­tei­lung der Stadt­ver­wal­tung auf die Stadt­tei­le Arns­berg und Neheim mit einer dau­er­haf­ten Anmie­tung in Arns­berg und Her­rich­tung des Gebäu­des Goe­the­stra­ße 16–18.
  • V3: Das Rat­haus soll zunächst nur mit den not­wen­digs­ten Maß­nah­men instand gesetzt wer­den (Ver­schie­bung der Sanie­rung um rund 5 Jah­re)
  • V4: Sanie­rung im Bestand (ent­spre­chend der Sanie­rungs­stu­die 2015)
  • V5: Neu­bau des Rat­hau­ses inklu­si­ve der Stand­ort­fra­ge

Dis­coun­ted-Cash­flow-Ver­fah­ren

Das Büro BBP habe bei allen fünf Vari­an­ten die jewei­li­gen Lebens­zy­klus­kos­ten, die Mög­lich­kei­ten einer finan­zi­el­len För­de­rung und die bis­her ange­fal­le­nen Kos­ten sowie Inves­ti­tio­nen und Auf­wand der jewei­li­gen Maß­nah­men ana­ly­siert. Die­se Metho­de nen­ne sich Dis­coun­ted-Cash­flow-Ver­fah­ren, wer­de inter­na­tio­nal zur Wert­ermitt­lung ins­be­son­de­re von Inves­ti­ti­ons­pro­jek­ten ver­wen­det und mache die fünf sehr unter­schied­li­chen Vari­an­ten hin­sicht­lich ihrer finan­zi­el­len Aus­wir­kun­gen ver­gleich­bar, so Bitt­ner. Auf­grund fol­gen­der Fak­to­ren wer­de die Vari­an­te V1 im Ver­gleich zu den ande­ren unter­such­ten Sze­na­ri­en auch aus Sicht von BBP klar emp­foh­len:

  • Der Real­in­vest (abge­zins­te Berech­nung der tat­säch­lich anfal­len­den Kos­ten) ist über einen pro­gnos­ti­zier­ten Zeit­raum von 20 Jah­ren mit rund 37,4 Mil­lio­nen Euro im Ver­gleich zu den ande­ren vier unter­such­ten Vari­an­ten am nied­rigs­ten.
  • Gro­ße Pla­nungs­tie­fe, da die­se Vari­an­te bereits detail­liert durch­ge­plant wur­de, und damit gerings­te Kos­ten­va­ri­anz aller fünf Vari­an­ten
  • Inves­ti­ti­on am Stand­ort mit Teilum­bau des Rat­hau­ses zum Bür­ger­zen­trum setzt wich­ti­ge Impul­se zur städ­te­bau­li­chen Auf­wer­tung von Unter­hüs­ten. Mit die­ser „Öff­nung des Rat­hau­ses für sozia­le und kul­tu­rel­le Grup­pen” ist die För­der­fä­hig­keit des Vor­ha­bens ver­bun­den.
  • Auf­wer­tung des Stadt­ein­gangs und Schaf­fung einer qua­li­fi­zier­ten (Arbeits-) Umge­bung für die Ver­wal­tung, aber auch für anlie­gen­de Betrie­be und Berei­che (auch Stich­wor­te Stadt­image und Fach­kräf­teak­qui­si­ti­on)
  • Nach­hal­ti­ger Umgang mit Res­sour­cen, Nut­zung sog. „grau­er Ener­gi­en”, Ver­mei­dung von Abfäl­len (Abbruch­ma­te­ria­li­en), Nut­zung eines bereits bebau­ten und aus­rei­chend gro­ßen Grund­stücks, kein zusätz­li­ches Park­deck erfor­der­lich, „Roh­bau” vor­han­den
  • Bür­ger­ak­zep­tanz für den bereits bestehen­den, im städ­ti­schen Eigen­tum befind­li­chen und ver­kehr­lich sehr gut ange­bun­de­nen Stand­ort, der für ande­re Nut­zun­gen und Inves­to­ren pro­ble­ma­tisch ist: feh­len­des Bau­recht, gerin­ger Auto­bahn­ab­stand, Sanie­rungs­auf­wand im Bestand auch bei ande­ren Nut­zun­gen ver­sus Abbruch und Neu­bau auf ver­klei­ner­tem Bau­feld
  • Kein „Tau­zie­hen der Stadt­tei­le” um einen neu­en Rat­haus-Stand­ort

Bitt­ner beton­te dabei, dass gera­de bei der aktu­el­len Hit­ze­wel­le die Arbeits­plät­ze in den obe­ren Stock­wer­ken des über 50 Jah­re alten Rat­haus­ge­bäu­des nicht nur nicht schön, son­dern arbeits­recht­lich schlicht­weg unzu­mut­bar sei­en. Auch berich­te­te er, dass er immer wie­der Anfra­gen von Ver­ei­nen ins­be­son­de­re aus dem Nehei­mer Raum bekom­me, die auf der Suche nach Räum­lich­kei­ten sei­en. Denen kön­ne er der­zeit kam hel­fen. Mit dem neu­en Begeg­nungs­zen­trum im offe­nen Rat­haus sol­le sich das ändern. das jüngs­te Schlab­ber­kap­pes-Fes­ti­val habe zudem gezeigt, dass sich auch der Außen­be­reich gut für Ver­an­stal­tun­gen eig­ne.

Rechen­zen­tren und Archiv ohne­hin erfor­der­lich

Bitt­ner erwähn­te auch, dass sich in der Gesamt­sum­me von 40 Mil­lio­nen auch Pro­jek­te befän­den, die ohne­hin ange­packt wer­den müss­ten. So die Schaf­fung von zwei exter­nen Rechen­zen­tren für die Daten­si­cher­heit oder die Unter­brin­gung von Archiv und Arns­ber­ger Tafel in der ehe­ma­li­gen Stück­gut­ab­fer­ti­gung am Neheim-Hüs­te­ner Bahn­hof.

Nach einem posi­ti­ven Rats­be­schluss wür­de Anfang 2021 mit dem Bau begon­nen.

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